21 декабря 2020

Негативные аспекты приобретения жилого помещения в ЖСК

применимо к Краснодарскому краю и Горячему Ключу в частности.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 1 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…», жилищно-строительный кооператив имеет право строить за счет денежных средств граждан квартиры в многоквартирных жилых домах БЕЗ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. При этом, данный Федеральный закон не распространяется на взаимоотношения между ЖСК и его пайщиками.
Это означает:

1. Отсутствие принятых государством жестких правил, регулирующих взаимоотношения между ЖСК и его пайщиками. Наоборот, ЖСК может навязать любые условия договора, ущемляющие интересы пайщика.
2. Отсутствие гарантий защиты прав покупателя квартиры, предусмотренных Федеральным законом «О долевом участии…».
3. Отсутствует государственный контроль за деятельностью ЖСК (в отличие от строительства квартир по долевому строительству, где создан специальный административный орган – Управление по надзору за долевым строительством Краснодарского края, в который ежеквартально предоставляется отчетность застройщика и который следит за исполнением обязательств застройщика перед дольщиками, проводит проверки и налагает адм.взыскания).
4. Отсутствует государственная регистрация договоров паенакопления, то есть нет проверки их содержания, нет контроля за недопущением «двойных» продаж квартир, нет юридической проверки полномочий подписывающих сторон (в отличие от строительства квартир по долевому участию, где каждый договор проверяется и регистрируется Управлением Росреестра по Краснодарскому краю).
5. Отсутствует страхование ответственности застройщика за неисполнение обязательств по строительству дома (в отличие от строительства квартир по долевому участию, где гражданская ответственность застройщика перед дольщиком по каждому договору страхуется в уполномоченной Банком России страховой организации на сумму стоимости квартиры).
6. Нет повышенной ответственности застройщика (двойная ставка рефинансирования) за пропуск срока сдачи дома в эксплуатацию.
7. Нет обязанности застройщика по компенсации морального вреда пайщику за нарушение условий договора с ним.
8. Отсутствует обязательное условие о гарантийном сроке 5 лет на дом (срок можно устанавливать любой).
9. Отсутствует обязанность застройщика составлять и публиковать проектную декларацию.
10. Нет административной ответственности за нарушение Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…».
11. В случае расторжения пайщиком и ЖСК договора, пайщик сможет вернуть свои денежные средства только в случае, если у ЖСК есть собственные свободные денежные средства, не являющиеся взносами иных пайщиков (то есть, какое-либо взыскание убытков с ЖСК маловероятно). При этом, возвращается только паевой взнос, а вступительные и членские возврату не подлежат.

Кроме того, на эти взаимоотношения также не распространяется Закон о защите прав потребителей (см. пункт 11 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Согласно пункта 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ, для того, чтобы ЖСК мог осуществлять строительство многоквартирного жилого дома, он должен:

• Выступать в качестве застройщика, имея разрешение на строительство
• Обладать земельным участком для строительства

Между пайщиком и ЖСК заключается Договор о внесении паевых взносов (либо договор паенакопления), содержание данного договора определяется по соглашению сторон и не регламентируется никакими специальными нормами права.
Кроме паевого взноса, который является платой за предоставляемое пайщику жилое помещение в МЖД, ЖСК вправе требовать от пайщика уплаты:

• Вступительного взноса
• Периодических членских взносов
• Взносы на покрытие убытков ЖСК.

Данные собраны из открытых источников и актуальны на 01.03.2015